Кто имеет право распоряжаться свободными участками в СНТ

Оцените материал
(5 голосов)

Вопрос о праве распоряжаться освободившимися участками в СНТ существует давно и толкуется по разному. Нет единой методики перераспределения освободившихся участков, но уже наступило время окончательно решить этот вопрос.

 

Земельные массивы в СССР под коллективное садоводство выделялись с 1947 года распоряжениями правительства СССР, конкретизировалось министерствами Республик и областными исполнительными комитетами. Земельные массивы выдавались на праве собственности, бессрочного пользования, наследуемого владения. Все эти виды владения земельными участками указывали на бессрочное пользование, т. е., выделялись из районных, муниципальных земель и выдавались навсегда. Как правило, выделенные под садоводство земли были не пригодны для сельскохозяйственной деятельности (карьеры, болота, песчаники и другие неудобья) и требовали значительных материальных и финансовых вложений будущих владельцев. Часть земель выделяемых под садоводство относилось к землям сельскохозяйственного назначения, но большая часть земель относилась к малопродуктивным и требовала многогодовой рекультивации.

Распределение земель происходило следующим способом: земельные массивы передавались предприятиям, а профкомы предприятий и дирекция, распределяли индивидуальные земельные участки между работниками по своим спискам. Затем эти списки утверждались и передавались в районы, которые в то время имели юридическое право выдавать государственный акт на право владения конкретным земельным участком. Районная администрация выдавала акты на владения землёй строго по спискам предоставленным предприятиями и не имела право выбора. Государственный акт выдавался на право собственности, пожизненного наследуемого владения или бессрочного (постоянного) пользования землёй. Земельный участок при этом выдавался бесплатно. Размер земельного участка для ведения садоводства определялся регионами и мог быть от 0,06 до 0,15 га.

Для управления коллективом садоводов были созданы юридические лица — садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ), за которыми закреплялись эти земельные массивы, состоящие из индивидуальных участков и земель общего пользования. Индивидуальные земельные участки, и земли общего пользования выдавались бесплатно и бессрочно.

Члены садоводческих товариществ на протяжении многих лет рекультивировали полученные земли, создавали инфраструктуру (систему водоснабжения, электроснабжения, внутреннюю дорожную сеть, систему вывоза ТБО, ограждение и т. д.), оплачивали земельный налог со всей площади земельного массива. Всё это приходилось на очень тяжёлые годы, когда население и садоводы были неплатёжеспособными и когда не более 40% садоводов были вынуждены содержать и оплачивать расходы, приходящиеся на весь земельный массив СНТ. За прошедшее время была создана инфраструктура объединений, определился членский состав. Однако, некоторые земельные участки оказались по разным причинам заброшенными, они не обрабатываются, зарастая сорняком. Многие из них не приватизированы, на них «висят» большие долги, как за развитие инфраструктуры, её администрирование, за оплату земельного налога как за участок, так и за часть земель общего пользования, пропорционально приходящуюся на данный участок. Всё это и сейчас продолжают оплачивать другие садоводы, что ложится дополнительным бременем на добросовестных садоводов и вызывает их законное недовольство. Пора навести в порядок в СНТ, - все заброшенные земельные участки и участки по которым скопились очень большие долги необходимо юридическим способом (через судебное решение) изъять у прежних владельцев, как невостребованные, и передать их другим гражданам.

В этом случае, правление, председатель собирает определённый пакет документов, доказывая объективность этого предложения:

1. Свидетельство (копия) о праве владения участком, выданное владельцу данного участка;

2. Карта должника, показывающая общий долг владельца, расписанный по годам и подтверждённый выписками из соответствующих годовых смет;

3. Акт обследования участка;

4. Справка об отсутствии сведений о прежнем владельце земельного участка, если невозможно установить его местоположение или если сведения о владельце отсутствуют полностью;

5. Свидетельство о смерти, если прежний владелец участка умер;

6. Кадастровый план данного земельного участка;

7. Ходатайство общего собрания об изъятии данного земельного участка;

8. Заявление председателя СНТ об изъятии земельного участка на основании предоставленных документов и решения общего собрания.

В настоящее время, существует порядок по которому данный комплект документов предъявляется в исполнительный комитет муниципального образования. Муниципальное образование на основе этих документов, должны обращается в судебные органы.

1. Но можно поставить вопрос, - кто имеет право обращаться по данному делу в суд? - Согласно п. 1, ст. 3 и п. 1, ст.4 Гражданского процессуального кодекса, в суд обращается заинтересованное лицо и суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав и законных интересов. В данном случае нарушаются права именно садоводческого товарищества и как юридического лица, так и всех членов этого товарищества, так как они несут дополнительную материальную и финансовую нагрузку по содержанию этого садового участка. Юридическое лицо (СНТ) отвечает перед государственными органами за состояние, как всего объединения, так и за отдельные участки, например, за оплату земельного налога перед налоговой службой, за противопожарное состояние перед МЧС, за экологическое состояние перед Министерством экологии и т. д. Муниципальное образование же, в данном случае, никакой ответственности за состояние садовых земельных участков перед государственными органами не имеет.

Поэтому, логично, что именно СНТ должен иметь право обращаться в суд по изъятию невостребованных участков, что в принципе соответствует законодательству РФ.

2. Следующий вопрос, - кто должен принимать решение об освобождении данного земельного участка от несостоявшегося владельца, правообладателя или выносить решение о том, что данный участок является бесхозяйным. Право на данное действие имеет исключительно государственный орган — суд. Суд должен рассмотреть данный вопрос по инициативе руководства СНТ.

На основании судебного разбирательства суд выносит решение об изъятии данного земельного участка от прежнего владельца, т. е. проводит юридическое действие по освобождению участка.

Далее, этот земельный участок необходимо перераспределить, т. е. передать другому гражданину.

Кто имеет право сделать это перераспределение? Рассмотрим этот вопрос с нескольких точек зрения:

1. Воспользуемся принципом преемственности, согласно которому Россия является правопреемником СССР и обязуется выполнять все соответствующие действия, которые выполнялись в СССР, тогда муниципальные образования являются правопреемниками областей, а коллектив СНТ является правопреемником того коллектива предприятия, которое распределяло земельные участки участки между своими работникам и представляло свои списки в районы для принятия постановления о выделении земельных участков и дальнейшей их регистрации.

Поэтому, будет логично и обоснованно, что СНТ, решением своего общего собрания предоставит право гражданину, желающему приобрести земельный участок, получить освободившийся земельный участок в собственность бесплатно, как получили участки садоводы в данном СНТ.

2. Рассмотрим эту же ситуацию с другой позиции. Можно представить заброшенный (невостребованный) садовый участок как бесхозяйный объект, обнаруженный на территории СНТ. Согласно ГК, п. 3, ст.225, бесхозяйный объект должен быть принят на учёт органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению субъекта обнаружившего этот объект.

В данном случае земельный участок входит в состав СНТ. СНТ, как юридическое лицо (субъект), доказывает в суде, что данный объект (земельный участок) не имеет хозяина (владельца). Суд признаёт данный земельный участок бесхозяйным объектом и передаёт его на регистрацию. Через год, если не объявился владелец этого участка, то судебным решением, объект (земельный участок) передаётся владельцу того земельного участка, на котором был обнаружен данный объект. В итоге, бесхозяйный земельный участок должен быть передан СНТ, как владельцу земли на котором находится бесхозяйный объект. СНТ, в лице общего собрания, должен решить судьбу данного земельного участка и передать его новому гражданину в собственность, бесплатно, как получили земельные участки первые садоводы. Муниципальное образование же выдаёт постановление о выделении земельного участка данному гражданину после соответствующего обращения от СНТ и представления документов.

3. Рассмотрим ещё один вариант. Согласно земельному кодексу РФ, если на территории СНТ имеются свободные участки относящиеся к землям общего пользования, то член товарищества имеет право приобрести этот земельный участок, по решению общего собрания в собственность бесплатно. В данном случае законодатель даёт право распоряжаться землями СНТ самому СНТ. Основываясь на этом факте, можно использовать его как принцип распоряжения землями СНТ, самим СНТ. Поэтому, оформив документы на невостребованные (свободные) земельные участки, СНТ обращается в суд. В результате судебного процесса, суд выносит решение об освобождении данного земельного участка от прежних обременений и объявляет его «юридически свободным». Теперь этот земельный участок может быть передан другому гражданину по решению общего собрания СНТ. СНТ подаёт в муниципальное образование соответствующие документы (решение общего собрания товарищества) о выделении освободившегося (свободного) земельного участка данному гражданину и гражданин получает постановление о выделении ему земельного участка.

Рассмотрим совершенно другой вариант, когда всеми процессами управляет муниципальное образование.

Если право обращаться в суд по решению вопроса «освобождения» земельного участка от прежнего обременения будет принадлежать муниципальному образованию, то оно и должно собирать соответствующие документы, на что у муниципального образования нет ни времени ни ресурса. Кроме этого, как было сказано, муниципальное образование не несёт никакой ответственности за состояние СНТ и индивидуальных садовых участков, не получает никакого ущерба от неправильной эксплуатации земельного участка и поэтому не имеет основания для обращение в суд. Но даже если муниципальное образование собрало документы на определённый участок, обратилось в суд, чтобы провести «юридическое освобождение» и сделало это, то по какому праву оно хочет изъять земельный участок от юридического лица и продать его какому либо гражданину. Это факт, что данное юридическое лицо СНТ, посредством членских и целевых взносов своих членов товарищества, создало инфраструктуру (ограждение, систему водоснабжения, электроснабжения, систему подъездных путей и т. д.) для обслуживания данного участка, как единой системы СНТ. И если первоначально земельный участок выдавался бесплатно, то в настоящее время он имеет определённую стоимость, в виде части общей инфраструктуры и её содержания. Возникает вопрос, - на каком основании можно изъять чужую собственность и продать её? Кроме всего, согласно Земельному кодексу РФ, земельные участки, выделенные под садоводческие некоммерческие объединения не могут продаваться с торгов, а это означает, что если происходит продажа чужой собственности и без торгов, то здесь обязательно присутствует коррупционная составляющая этой сделки. Что совершенно недопустимо!

И последнее: нет никаких указов на изъятие земель выданных в бессрочное пользование физическим и юридическим лицам другим государством (СССР), в противном случае может встать вопрос о пересмотре всей приватизации в России.

Резюме: Правление СНТ оформляет документы на заброшенные (невостребованные) земельные участки, доказывающие отсутствие владельцев земельных участков или нежелание граждан обрабатывать их. Далее СНТ обращается в судебные органы для юридического освобождения этих участков от прежних обременений. Исключительно общее собрание имеет право перераспределить этот участок. Вновь принятый садовод (член товарищества) обязан компенсировать СНТ стоимость той части инфраструктуры и её содержания, которая приходится на площадь данного участка. За земельный участок, как именно за землю, новый садовод оплату не производит, как не производили оплату за земельные участки «первые» садоводы.

Если неожиданно появится прежний правообладатель этого участка, то он имеет право требовать компенсацию за те вложения, которые он делал ранее. Если суд примет решение о возмещении ему раннее произведённых затрат с учётом амортизации, то СНТ будет обязано выплатить установленную сумму из того платежа, что был сделан гражданином, получившим данный садовый участок.

Дейнекин Владимир Федорович

Председатель правления Союза Садоводов Татарстана (ССТ)

Член Президиума Союза садоводов России

Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
Авторизуйтесь, чтобы получить возможность оставлять комментарии